Crédit immobilier : Des règles d’accession qui se durcissent pour 2020

Parce que vous êtes aujourd’hui de plus en plus nombreux à nous solliciter pour l’obtention de financements en France, voici un récapitulatif de l’actualité de ce début d’année 2020 entourant l’octroi de crédits immobiliers. Comme vous allez le constater, les opérations d’investissements locatifs sont particulièrement visées par les dernières publications officielles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et la Banque de France (BdF).

Depuis 2017, l’encours des crédits immobiliers accordés aux particuliers résidents français augmente d’environ 5 milliards d’euros par mois, et même 6 milliards d’euros par mois sur le dernier semestre 2019, en moyenne. Cette augmentation trouve notamment son origine dans la faiblesse des taux d’intérêts observée ces dernières années, mais aussi par la dynamique des prix du marché de l’immobilier boostant l’intérêt des investisseurs.

Bien que cette situation de taux bas se retrouve dans toute la zone euro, « en moyenne les dettes des ménages, […] y reculent en pourcentage du PIB, alors qu’elles augmentent en France » constatait le gouverneur de la BdFen ce début d’année.

Face à cette augmentation importante du bilan des banques et la dégradation des marges sur les opérations de crédits immobiliers (renégociations, fin du « monopole » de l’assurance emprunteur par les banques, forte concurrence, etc.), le HCSF et la BdFont décidé de réagir dès le mois de décembre 2019.

 

1       LA RECOMMANDATION DU HAUT CONSEIL DE STABILITÉ FINANCIÈRE

Le 20 décembre 2019, le HCSF publiait une recommandation relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel, en France, en matière d’octroi de crédit et sa notice explicative. En résumé, les critères suivants relevant de la bonne pratique doivent notamment être pris en compte dans « l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France » :

  • Le « taux d’effort » à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%.Ce « taux d’effort », plus traditionnellement appelé « taux d’endettement », serait le ratio, selon la notice du HCSF, entre :
  • Les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur ou des emprunteurs, d’une part : la somme des différents montants totaux, au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée (capital remboursé + intérêts) ;
  • Le montant des revenus annuels nets avant impôt de l’emprunteur, du foyer fiscal ou des co-emprunteurs, d’autre part : le revenu net avant impôt de l’emprunteur(ou des emprunteurs) calculé comme le revenu net imposable, majoré des abattements forfaitaires pris en compte (frais professionnels, par exemple) et minoré des revenus exceptionnels non récurrents (prime non récurrente au cours des années, par exemple).

S’il n’est nullement fait mention des loyers de l’emprunteur,locataire de sa résidence principale, ou des pensions alimentaires traditionnellement pris en compte par les banques dans le calcul du taux d’endettement, il y a fort à parier que ces charges continueront à s’ajouter aux charges annuelles d’emprunt pour le calcul effectué par les banques.

En résumé, ce qui était alors une règle non écrite pratiquée par les banques devient, à partir de cette recommandation, une préconisation officielle qu’il sera donc plus difficile d’écarter. Elle sera surveillée d’extrêmement prêt par le HCSF et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution. En outre, il n’est fait aucune mention du « reste à vivre » comme critère dans cette recommandation du HCSF, ce qui vient également pénaliser les « hauts revenus ».

  • La maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans. Ici, l’analyse est assez simple. Le HCSF, devant l’augmentation de la durée des crédits ces dernières années (jusqu’à 35 ans !), veut abaisser cette durée à 25 ans maximum. La « maturité » est donc la durée initiale du contrat de crédit immobilier, en années, calculée à partir de la première échéance de remboursement.

 

2.       DES DÉROGATIONS POSSIBLES, POUR LES RÉSIDENCES PRINCIPALES

Cependant, le HCSF a souhaité prendre en compte le besoin d’accompagner l’accession à la propriété. Dans ce cadre-là, les établissements de crédit et les sociétés de financement pourront, dans la limite de « 15% de la production trimestrielle de nouveauxcrédits », déroger aux deux critères mentionnés précédemment. Deux nouvelles conditions devront dès lors être observées :

  • 75% de cette flexibilité maximale (des 15%) sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. Les 25% restants des 15%, soit 3,75% de la production trimestrielle totale, pourraient servir aux investissements locatifs et acquisitions de résidence secondaire, hors des critères expliqués plus haut;
  • Un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. En d’autres termes, le capital emprunté ne pourra pas dépasser 7 années de revenus au moment de l’emprunt.

 

3.       LES VŒUX DU GOUVERNEUR DE LA BANQUE DE FRANCE

un encouragement au retour à un modèle économique viable

Dans ses vœux à la place financière de Paris, mardi 14 janvier 2020, Monsieur le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy De Galhau incitait de façon claire et nette à la remontée des taux d’intérêts de manière globale et à revoir la tarification des opérations de crédit : « L’adaptation à l’environnement de taux bas passe également par une vigilance accrue en matière de qualité et de tarification des crédits. […] J’invite […] les banques à mieux suivre leurs pratiques en matière de tarification : les marges doivent être suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers. Ces points seront particulièrement suivis par l’ACPR en 2020, et ils sont – je le souligne – d’intérêt commun pour vous, comme pour nous au titre de la stabilité financière. »

La « guerre des taux » faisant rage entre les établissements de crédits depuis quelques années en effet fortement dégradé les marges de ces derniers, les rendant plus « fragiles » en cas de crise. Afin de préserver la solidité des institutions bancaires, ces dernières sont donc fortement conviées à revoir leurs politiques tarifaires. Cela aurait alors des répercussions directes en matière d’accessibilité à l’emprunt, pour les particuliers notamment.

 

CONCLUSION

La volonté des institutions publiques garantes de la stabilité financière en France, HCSF et BdF, est de restreindre l’accès au crédit immobilier pour renforcer la solidité des institutions financières et leur permettre de retrouver des modèles économiques pérennes. Leurs recommandations sont à prendre d’autant plus au sérieux que le HCSF « menace » d’avoir recours aux pouvoirs que la loi lui confère pour contraindre les établissements récalcitrants.

Il est donc question de plafonner le taux d’effort ou d’endettement à 33% maximum et la maturité du crédit à 25 ans. Les prises en compte des loyers et des dispositifs fiscaux restent à éclaircir. Si des dérogations à ces recommandations sont possibles, elles ne concernent quasiment pas les investissements locatifs, en conséquence de quoi, l’accessibilité à l’investissement locatif pourrait devenir le privilège des personnes aux revenus professionnels « très élevés », surtout si l’on souhaitait multiplier les opérations.

Enfin, pour permettre aux banques de retrouver des marges viables, il faut vraisemblablement s’attendre à une remontée des taux pour 2020 et une augmentation des frais sur les opérations de crédit. Cela compliquerait encore un peu plus l’accessibilité au crédit pour les particuliers.

 

 

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